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[合同纠纷成功案例]通过房产中介成交的购房人匆须向仅提供同一套房源信息的其它房产中介支付佣金

来源:合肥民商经济专业律师网  作者:邹岿律师  时间:2014-10-06

甲市乙置业代理有限公司诉朱某居间合同纠纷案

                                                                        [案情介绍]
      甲市乙置业代理有限公司与朱某签订了一份看房协议书,约定朱某委托甲市乙置业代理有限公司介绍丙二手房,朱某承诺看房后不会再直接或间接与该套二手房之业主联系,同时约定佣金为购房价的1.5%。看房协议书签订后,在甲市乙置业代理有限公司安排下,朱某察看了丙二手房并在看房协议书上作了记录但未成交。
      后朱某通过甲市丁房产交易有限公司再次察看了丙二手房,因为价位较低从而顺利成交过户,朱某向甲市丁房产交易有限公司支付了佣金。
      甲市乙置业代理有限公司后也向朱某讨要佣金未果遂诉至甲市某区人民法院。

[原告观点]

      甲市乙置业代理有限公司认为朱某违反了看房协议书的约定,私下联系丙二手房业主购买介绍房屋并已办理了过户手续,请求朱某立即给付佣金若干万元。

[被告观点]

    朱某认为甲市乙置业代理有限公司未促成丙二手房交易,甲市乙置业代理有限公司无权收取佣金。

[律师观点]

      合肥合同律师邹岿接受被告朱某委托,代理被告朱某出庭并提出如下答辩观点:
      根据《中华人民共和国合同法》第424条的规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同”。第427条的规定:“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。
      合肥合同律师邹岿认为看房协议书仅能证明甲市乙置业代理有限公司曾安排被告朱某看房,但并不能证明已经提供了丙二手房全套中介服务,更不能证明已促成了丙二手房房屋买卖合同的成立,故甲市乙置业代理有限公司未履行完合同约定之居间义务,甲市乙置业代理有限公司要求被告朱某支付合同项下全部佣金显失公平。
      合肥合同律师邹岿还认为看房协议书为原告甲市乙置业代理有限公司单方预先印制的,看房协议书中规定:“看房人承诺看房后不会再直接或间接与该套二手房之业主联系”的内容属于格式条款,造成了原告甲市乙置业代理有限公司和被告朱某权利义务的失衡,加重了被告朱某的责任,应认定为无效条款。

[案件审理]

      甲市乙区人民法院一审判决支持了合肥合同律师邹岿的答辩观点,原被告均未提起上诉,一审判决已生效。至此,合肥民商经济专业律师网www.51findlaw.com站长,安徽省律师协会诉讼与仲裁法律专业委员会委员,合肥民营经济法律服务团主要成员,国家二级高级律师和高级企业法律顾问,合肥合同律师邹岿的答辩观点得到了最终的支持。

[律师后语]

      根据《中华人民共和国合同法》第45条的规定:“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。”
      因此,如果被告朱某利用原告甲市乙置业代理有限公司提供的房源,与业主私下成交,恶意逃避支付佣金的情况,应视为条件成就,被告朱某就应该支付佣金。但如果被告朱某在两家房产中介看了同一套房子丙二手房,由于价格不同,最终选择了一家价位较低的房产中介成交,原看房协议书中规定的违约条款就无效,被告朱某的行为不构成违约,更不应支付相应佣金。
      如此处理既有利于通过看房协议书制约被告朱某“跳单”的不诚信行为,保护原告甲市乙置业代理有限公司的正当权益,又有利于防范对原告甲市乙置业代理有限公司利益保护过当从而侵犯到被告朱某利益的行为。  

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